个人住房抵押贷款证券化

个人住房抵押贷款证券化是什么时候开始的

随着央行决定在银行间市场试点进行资产证券化以来,原本仅限于专业理论探讨的资产证券化问题,一时间渐行渐进地向广大投资者走来。可以预期,在不久的将来,广大投资者有希望拥有一种全新的投资品种。本文试图诠释住房抵押贷款证券化这一金融创新工具。
一、住房抵押贷款证券化的基本流程
1、确定证券化资产并组建资产池。2、设立特殊目的机构(SPV)。3、"资产"的真实出售。4、信用增级。5、信用评级。6、发售证券。7、向发起人支付资产购买价款。8、管理资产池。SPV要聘请专门的服务商来对资产池进行管理。服务商的作用主要包括:1)收取债务人每月偿还的本息;2)将收集的存入SPV在受托人处设立的特定帐户;3)对债务人履行债权债务协议的情况进行监督;4)管理相关的税务和保险事宜;5)在债务人违约的情况下实施有关补救措施。9、清偿证券。按照证券发行时说明书的约定,在证券偿付日,SPV将委托受托人按时、足额地向投资者偿付本息。利息通常是定期支付的,而本金的偿还日期及顺序就要因基础资产和所发行证券的偿还安排的不同而异了。当证券全部被偿付完毕后,如果资产池产生的流还有剩余,那么这些剩余的流将被返还给交易发起人,资产证券化交易的全部过程也随即结束。
二、与广大投资者密切相关的问题主要有以下几点:
1、住房抵押贷款证券化的金融产品与股票和企业
相比,有更加充沛的未来流支撑。

住房抵押贷款证券化的证券特征

我国住房抵押贷款证券化具有以下特征:一是以信托方式实现住房抵押贷款证券化;二是投资主体只限于机构投资者;三是信用增级的形式灵活多样,明令禁止提供信用担保。
以信托方式实行住房抵押贷款证券化
关于住房抵押贷款证券化的模式,国内学者围绕我国应该采取美国模式还是英国和欧洲模式进行了长期的论证,关注的焦点是SPV是否要有背景,是采取公司形式还是信托形式。根据《信贷资产证券化试点管理办法》(下称管理办法),我国住房抵押贷款将以没有担保的信托方式实现证券化。管理办法第2条规定:“资产证券化是指以银行业金融机构作为发起机构,将信贷资产信托给受托机构,由受托机构以资产支持证券的形式向投资机构发行受益证券,以该财产所产生的支付资产支持证券收益的结构性融资活动。”我国首单住房抵押贷款支持证券产品——“建元2005-1”就是由中国建设银行作为发起机构,委托中信信托在银行间市场发行的。
另外,我国还没有SPV方面的专门立法,但《金融机构信贷资产证券化试点监督管理办法》(下称监管办法)对SPV的市场准入作出了严格的规定。监管办法第9条规定,信托受托机构应当“根据国家有关规定完成重新登记三年以上;注册资本不低于五亿元人民币,并且最近三年年末的净资产不低于五亿元人民币。”同时,监管办法第8条规定:“资产支持证券由特定目的信托受托机构发行,特定目的信托受托机构由依法设立的信托投资公司或银监会批准的其他机构担任。”这意味着我国的SPV的主体将是信托投资公司,但也不排除其他机构担任SPV的可能。
投资主体只限于机构投资者
现阶段,我国MBS只能在银行间市场交易。管理办法第47条规定:“金融机构按照法律、行政法规和银监会等监督管理机构的有关规定可以买卖、金融的,也可以在法律、行政法规和银监会等监督管理机构有关规定允许的范围内投资资产支持证券。”这一方面是汲取我国股票市场的教训,由于我国住房抵押贷款证券化处于起步阶段,相关的法律金融制度不完善,逐步向个人投资者开放MBS业务,可以积累经验,保护中小投资者的利益,避免市场过度的非理性行为;另一方面,MBS在我国是一种全新的固定收益证券,其风险收益特征与普通企业、其他固定收益类证券不同,对风险管理能力要求高,而机构投资者在这一方面比较成熟,从而能够保证国内住房抵押贷款证券项目的顺利实施。
我国向个人投资者开放MBS业务只是时间上的问题。从成熟市场的资产证券化实践来看,只有切实保护中小投资者的利益,才能最终真正推动资产证券化的发展,这就需要进一步健全和完善相关法律法规制度。
信用增级的形式灵活多样
信用增级的形式灵活多样,不为MBS提供信用担保
信用增级是指在住房抵押贷款证券化交易结构中通过合同安排所提供的信用保护。信用增级的方式可以分为外部法和内部法:外部法是指第三方根据相关法律文件中所承诺的义务和责任,向信贷资产证券化交易的其他参与机构提供一定程度的信用保护,并为此承担相应的风险;内部法是指通过重新安排证券获得偿付的优先次序,提高优先级证券的信用级别,或通过发起人提供更多的连带责任提高证券的信用级别。
我国MBS的信用增级形式可以是内部法和外部法,但是不能由提供信用担保。管理办法第30条规定:“信用增级可以采用内部信用增级或外部信用增级的方式提供。内部信用增级包括但不限于超额抵押、资产支持证券分层结构、抵押账户和利差账户等方式。外部信用增级包括但不限于备用信用证、担保和保险等方式。”这无疑为我国住房抵押贷款证券化的外部增信提供了法律上的支撑。同时,不能为住房抵押贷款提供信用担保,因为我国《担保法》第8条明确规定:“国家机关不能作为保证人,但经国务院批准为使用外国或国际经济组织贷款进行的转贷款的除外。”勿庸置疑,这一规定也将制约我国住房抵押贷款证券化的发展。我国

个人住房抵押贷款证券化和房地产抵押贷款证券化的区别

需要准备资料:
1、个人身份证明:身份证、居住证、户口本、结婚证等信息;
2、提供稳定的住址证明:比如房屋租赁合同,水电缴纳单,物业管理等相关证明;
3、提供稳定收入来源证明:银行流水单,劳动合同等;
4、银行规定的其他资料。

如何支持住房抵押贷款证券化

抵押贷款的贷款条件:
有合法的身份;
有稳定的经济收入,有偿还贷款本息的能力,无不良信用记录;
有合法有效的购房合同;
以新购住房作最高额抵押的,须具有合法有效的购房合同,房龄在10年以内,且备有或已付不少于所购住房全部价款30%的首付款;已购且办理了房子抵押贷款的,原房子抵押贷款已还款一年以上,贷款余额小于抵押住房价值的60%,且用作抵押的住房已取得房屋权属证书,房龄在10年以内;
能够提供贷款行认可的有效担保;
贷款行规定的其他条件。

什么是住房抵押贷款证券化?

首先,住房抵押贷款证券化分散了金融机构发放住房抵押贷款的风险。住房抵押贷款证券化调整了金融机构的资产负债结构,分散了贷款风险,从而提高了其资产质量,并有利于其经营活动的进一步开展。
其次,住房抵押贷款证券化扩大了金融机构住房抵押贷款的资金来源,有利于为个人购房提供必要的金融支持。再次,住房抵押贷款证券化也可推动住宅产业的发展。住房抵押贷款证券化使大量资金通过资本市场流入住宅产业,有利于激活住宅产业,支持个人住房消费成为新的经济增长点。最后,住房抵押贷款证券化增加了证券市场的投资工具。住房抵押贷款证券的发行使证券市场有了新的投资渠道。由于住房抵押贷款证券是以住宅为担保和抵押,这种信用等级较高,因此投资者有了收益性较好、风险较低的投资方式。总之,这些都有利于我国个人住

什么叫贷款证券化

我先来给你用白话解释一下:假设一个人将自己的住房抵押给银行,贷出了10万元,期限一年。假设利率为10% ,那么一年后银行收回11万元,并且把房子还给借款人。再假设现在银行刚放完这笔贷款就发现了一个可以赚20%利率的机会,可是没钱了,怎么么办呢?这个时候银行就把自己刚做的这笔贷款转让出去了(过程非常复杂),也就是卖出去了(以各种证券的形式卖出去的),收回了这10万后,银行就可以从事跟赚钱的活动了。
以上我解释的很粗糙,我主要想表达出,贷款证券化的真正用途,相信也是你所想知道的。下面在给你补充些书面说法:
住宅抵押贷款证券化
资产证券化最初出现于70年代初的美国住宅抵押贷款市场。70年代初,美国推行高利率政策,商业银行和储贷协会等金融机构等由于受到《Q条例》存款利率上限的限制,经营状况恶化。为了摆脱这一困境,获取新的资金来源,美国抵押贷款公司和从事住宅贷款的金融机构纷纷将其所持有的住宅抵押贷款按期限、利率等进行组合,以此组合为担保或抵押,发行抵押,从而实现了住宅抵押贷款的证券化。
住宅抵押贷款成为最先被证券化的资产并不是偶然的,这是因为住宅抵押贷款的总金额十分巨大,并能很方便地按借款方、贷款方或地区等标准进行划分与组合,其还本付息又具有很强的可预测性,其期限结构也非常符合许多机构投资者的胃口。因此,住宅抵押贷款具备着方便证券化的一切条件,从70年代便开始取得了飞速的发展。
最早的住宅抵押贷款是转嫁。转嫁的偿还期限不是固定的,当利率较低时,借款人就会通过借入较低利率的资金来偿还住宅抵押贷款,因而转嫁的偿还期就变短;反之则相反。为了避免"提前偿付"的风险,出现了担保抵押(CMOs)。担保抵押将抵押贷款的期限细分,其风险相对转嫁来说要低些。后来由COMs又衍生出纯利息(IO)、纯本金(PO)、浮动利息等一系列新的金融工具,有的被运用于套期保值,有的则被用来作为利率变动时的投机,它们适合了不同投资者的需要。目前,抵押已执美国证券市场的牛耳,有近一半住宅抵押贷款依靠发行抵押来提供。